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房产政策┃宿迁人,你不懂这些《民典法》规定,还敢买房?

2021-01-11 点击

 2021年1月1日,《民法典》正式实施,总字数逾10万的《民法典》,覆盖了中国人一生,包括衣食住行、生老病死。

今天小编专门写文章解读一下,涉及到我们购房者各个方面,特别是物管、居住权、交易等等,可以说2021年的宿迁楼市必然因为民法典而发生很多变化。

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小编总结了5条与买房相关的重点,如果你日后买房不关注这些,很容易吃大亏。

重点:

1、新出了居住权

2、70年产权自动续期

3、房屋抵押也可过户

4、通过中介买房不能跳单,跳单依旧需要付中介费

5、房东卖房,租户可以继续住

 

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70年产权自动续期


很多购房者,特别是宿迁的购房者,非常纠结自己买的房产的土地使用年限,很多人都不懂为什么房子会有40年、50年和70年产权之分,有的会以为这就是房子的使用年限,甚至有人延伸出房子只能住几十年就不行了,也经常会有人问:是不是产权年限到期了,房子就不能住了?能不能续费呢?今天,我们就把这些问题一次性说清楚

 

民典法解读

 

在此次的《民法典》中,住宅70年产权期满自动续期这件事终于落地了!这对于房屋产权人的合法权益来说,受到了更为完善地保护。


《民法典》细化住宅建设用地使用权的自动续期规则,宅建设用地使用权自动续期《民法典》第三百五十九条区分了住宅建设用地使用权与非住宅建设用地使用权,明确住宅建设用地使用权期限届满后自动续期。是否缴纳费用、缴纳多少费用等等问题,《民法典》授权单行法律和行政法规以后规定。


简单的来说,就是买个70年产权的住宅,产权到期了房子还是你的。但是要交一笔费用,至于交多少还没有明确的规定!另外40年的商业公寓,目前还没有个说法!


新增居住权,买二手房需谨慎!

这个是非常重要的,以后大家在购买二手房时,不是只看房产证,还要了解这套房子的居住权,避免最后买了房,但是没有居住权,住不进去的情况。

居住权的出现,今后会逐步干扰到你房屋的交易、买卖、继承、过户、出租等问题。

民典法解读:

《民法典》第366条规定,房主可以根据约定或者遗嘱,为自己名下的房子,给居住权人设立居住权,居住权人有权对他人的住宅,享受占有和使用的权利。

居住权的设定可以通过两种方式,合同约定或遗嘱设定。拥有居住权的人,不仅仅是房主的保姆,还可以是朋友,楼下卖水果的卖煎饼的,甚至小三...

居住权制度,虽然体现了房产的居住属性,但设立居住权的房子是难以交易的,因为买房无法住进来,还不能把别人赶走,只能等居住权限到期,或者居住权人去世后,才能行使完整的房屋权利。

举个例子:小刘有一套房,给小王无偿设立了这套房的居住权,然后小刘把房子卖给了小孙。小孙成为新房主后,小王仍然能够住在这套房子里,直到小王的居住权到期。因此,从2021年开始,在二手房交易中,交易前一定要先查明房屋是否设立了居住权,更加细致和谨慎,避免购房后不能入住的风险。

可以想像一下,一个和房子产权没有关系的人,却可以合法的居住在你的房子里,甚至一辈子,房子还有人愿意买?

所以,买二手房,最好别买已设立了居住权的房子。

房屋抵押也可过户

《民法典》第406条规定,房子已经设定了抵押,抵押人也就是产权人仍然可以将房子出售。设立抵押的房子可以卖,抵押权可以跟着房子走,就是说可以带着抵押权卖

举个例子:如果房子已经被原房主小王抵押给银行,仍然可以卖可以过户,即设立抵押的房子可以出售,只要卖房的同时及时通知抵押权人——银行即可。

但需注意,抵押权随房子走,因此未来购买二手房时,要问清原房主贷款还清了没,还有贷款的话,后续要办理的手续会很多

最后实际操作的细则没有出来,也别听网上的胡乱解读,说什么按揭房可以直接过户了,这里面还有很多问题没有解决,要等后续银行的具体流程。

 

也是今年民法典的一大新规则,相信未来二手房交易量一定会因为这个规定,成交量大幅度地攀升

东卖房,租户可以继续住

根据《民法典》规定,租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。

举个例子:如果你与房东签订了2年的租房合同,期间房东把房子卖了,期间的房屋所有权变更并不影响之前的租赁协议,租客可以一直住到合同期满为止。

所以无论是房东还是租客,在签合同前都可以明确这一点。

 以后,在租房合同有效期间,再也不担心房东突然卖房了,对于房东来说,如果有卖房计划,也尽量不要和租客签订时间跨度很长的合同了

综上,《民法典》在房产方面还是更强调房子的居住性,但对于普通购房者来说,买房必须要考虑未来的流通性,否则到了换房卖房时,损失的都是实打实的血汗钱。

小编在这里提醒各位在2021年有购房需求的朋友们:买房不能糊弄,看房更需谨慎。

通过中介买房不能跳单,跳单依旧需要付中介费

根据《民法典》第964条的规定,中介人未促成合同成立的,委托人应当按照约定向中介人支付其从事中介活动支出的必要费用。

由于中介合同可以随时终止,房屋中介费又很昂贵,在上海一套1000万的房子,中介费高达二三十万。

有时不免会有买家为了逃避支付报酬的义务,故意拒绝中介人已经完成了的中介服务,而后再与因中介而认识的第三人订立合同,这就是我们常说的跳单。

《民法典》第965条规定,委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的,应当向中介人支付报酬

跳单的委托人依然要向中介人支付报酬,看到这一条款最兴奋的应该就是为客户跳单苦恼已久的房屋中介们了吧。

其实,如果提供了有价值的服务,跳单对于中介们来说,真是伤害太大了,作为社会的一份子,他们的权益也需要法律的明文保护。 

总结:

《民法典》对社会经济生活中普遍关切的问题给出了明确说明,并提供了法律依据,对热点问题进行了有效规范。在老百姓生活更有保障的同时,对房地产业也产生不小的影响,将推动和规范房地产行业健康平稳发展。

2021年后,大家在房地产交易买房,土地使用年限到期,更换物管等这些方面与过去有了很大变化,未来一定要仔细弄清楚民法典的相关规定,才能在买房和后续物管等环节避免吃亏上当。

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